راهکارهای مؤثر در پیشگیری مشکلات قراردادمشارکت درساخت

راهکارهای موثر در بیشگیری مشکلات قرارداد مشارکت درساخت

۱. شناخت عمیق ودرست شریک سازنده ( میزان تحصیلات ، خوش قولی، کیفیت انجام تعهدات وتحویل ملک  به مالکین وخریداران ، سابقه کاری و...)

۲. تحقیق راجع به سبک و نوع سازه شریک سازه

 

  الف:  بنّایی ساز

   ب: مهندسی ساز

  ج: آرشیتکت (معماری) ساز

 

 ۳ . اخذ تضمینات معتبر وقابل وصول

۴. اولویت قائل شدن برای مهندسین وآرشیتکت های مجرب ،صاحب  سبک ، برند و خوش نام

 

 ۵. استفاده از کمک ناظر توسط مالک ( اعم ازمهندس  سازه ،معمار و  ...)

  

۶. کمک گرفتن از حقوقدانان مجرب  وحاذق درمذاکرات وجلسات قراردادها

 

۷. توجه به عوامل بروز انواع ادعا  (دراین خصوص به مطلب بررسی وتحلیل انواع ادعا دربین مطالب سمینار" بهداشت حقوق قراردادهای صنعت ساختمان" مراجعه شود).

 

 

 

 

 

 

پانزده ترفند رایج معاملاتی در کشور

پانزده ترفند رایج معاملاتی  در کشور

این پانزده ترفند معاملاتی را معمولاً در جلسات مذاکره ومعاملات همراه موکلین و سرمایه گذاران شاهد هستم و از این بابت تأسف می خورم که مردم به جای پیشه گرفتن راه راستی ودرستی منافعشان را در کژی می جویند. به همین دلیل در این مبحث برای آشنایی بیشتر سرمایه گذاران ومتعاملین محترم فهرست گونه این پانزده تاکتیک و ترفند معاملاتی را گوشزد  می نمایم، باشد که متعاملین وسرمایه گذاران شریف و با وجدان  ، ضمن شناخت این تاکتیک های متعفن و غیر معقول از آن اجتناب ورزند.

  چنانچه شما مخاطبان گرانمایه ، تمایل به آشنایی بیشتر با تشریح وتفسیر این مطلب داشته باشید ،می توانید به زودی کتاب در دست چاپ " تکنیک های سرمایه گذاری در املاک ومستغلات " را مطالعه فرمایید.

۱. ترفند انجام معامله با اسناد برابر با اصل شده

۲. ترفند انجام معامله با  وکالت های بلند مد ت وتفویض

۳. ترفند معامله صوری (پولشویی)

۴.  ترفند قراردادهای یکجانبه

۵. ترفند ارایه قراردادهای دروغین

۶. ترفند انجام معاملات مستقیم

۷.  ترفند داشتن بخش حقوقی توسط شرکت هاو سازمان ها

۸.  ترفند و نمایش پول لازم بودن فروشنده

۹.  ترفند اکازیون بودن ملک

۱۰.  ترفند معاملات مُحَلِل

۱۱.  ترفند معامله فضولی

۱۲. ترفند معامله با اسناد المُثنی

۱۳.  ترفند معامله شراکتی

۱۴. ترفند معاملات دوستانه به قصد سوءاستفا ده

۱۵. ترفند معاملات با اسناد مغشوش

آشنایی با هشت اشتباه فروشندگان

آشنایی با ۸  اشتباه مُهلِک فروشندگان

۱-  پول لازم بودن

۲- املاک موروثی

۳-  به دلیل اضطرار

۴- اختلاف بین شرکاء

۵- قِدمت و عمر بالای ملک

۶- عدم اطلاع از امکانات ملک

۷- وجود اختلاف فی مابین همسایگان

۸- تغییر موقعیت و محیط جغرافیایی  و محلی املاک

جهت مشاهده توضیحات ادامه مطلب را کلیک نمائید

 

  اشتباه نخست: گرفتار پول لازم شدن

   از اشتباهات تولید کنندگان و سازندگان مسکن، عدم مدیریت مالی و یا عدم پس انداز و نقدینگی در وقت نیاز و مبرم می باشد، بنابراین برای تأمین نقدینگی و پول به صورت ضرب الاجل چاره ای جز قربانی کردن یک یا ند واحد از ساختمان را ندارند  و در این شرایط دیده شده که گاهاً 40درصد هم زیر قیمت روز، ملک را می فروشند تا تأمین مالی کنند. مولفه پول لازم بودن در واقع امری اختیاری است و قابلیت پیش گیری می باشد.

        چهار نکته

نکته 1: زمان تنظیم مبایعه نامه و انتقال سند،بسیاربسیار کوتاه باشد.

نکته 2: اقرارهای لازم از فروشنده ،وراث و شرکای احتمالی اخذ شود.

نکته 3: اسقاط خیار غبن به اعلای درجه (غبن افحش) صراحتاً در مبایعه نامه اخذ شود.

نکته 4: برای انجام چنین معاملاتی ،حتماً شاهدانی بالغ و معتمد وحتی از اقربای نزدیک فروشنده ،زیر مبایعه نامه را امضاء نمایند.

اشتباه دوم : به دلیل حدوث شرایط اضطراری

مالک به دلیل اضطرار (و نه اجبار و تهدید طلب کار)بلکه برای اداء دَین، فک رهن، تامین سرمایه برای فرزند هت ادامه تحصیل ویا اعزام  اوبه خارج از کشور و یا راه اندازی کسب و کاری جدید، ملک را با تخفیف چشمگیری می فروشد و این امر با توجه به موقعیت ملکی، شهر، منطقه ملک و ... متغیر است.

اشتباه سوم: اختلاف بین شرکاء

به دلیل عدم تفاهم فی مابین شرکاء (که معمولاً بیشتراز دو نفر هستند)، تصمیم به فروش ملک می گیرند و در چنین شرایطی برخی از شرکاء قصد دارند با فروش سریع ملک ،از شرّ شراکت غیر مثمر خلاص شوند. در این شرایط چنین املاکی را بین 25 الی 35 درصد کمتر از قیمت روز می توان خرید.

     نکته :

     توجه داشته باشید در مواردی که در اموال غیر منقول (ملک) تنها دو نفر- فارغ از میزان حصه (سهم) شریک هستند ، به هیچ وجه نمی توان آن مِلک را معامله کرد اگر چه به صورت صلح باشد. چرا که مِلک ، مشمول حق شُفعه است و همین عارضه ،مانع انتقال و فروش ملک به اشخاص ثالث بدون اذن و اجازه شریک دیگرمی باشد .

 

اشتباه چهارم: وجود اختلاف بین وراث در املاک وراثتی 

  این دسته از مالکین  که به آنها مالکین قهری هم گفته می شود“ برای خلاصی ازانتظار کشیدن طولانی و نجات پیدا کردن از مشکلات اقتصادی، گاهاً  30تا40درصد ملک را پایین تر از قیمت روز می فروشند. اگر چنین املاکی از پایانکار و صورتجلسه تفکیکی بی بهره باشد و یا ملک در رهن بانک و یا در بیع شرط بوده باشد و یا به دلایل قضایی ملک دربازداشت باشد، چنین ملکی حتی 50 درصد کمتر از قیمت روز معامله می شود.

نکته :

برای انجام چنین معامله ای و سرمایه گذاری در چنین املاکی (املاک موروثی) حتما باید گواهی انحصار وراثت ومالیات بر ارث داشته باشد ودرصورت صغیر بودن برخی از وراث، باید نامه سرپرستی اخذ و تحویل سرمایه گذار شود و این موضوع هم تحقیق شود که در صورت زنده بودن همسر (زن) وی مطالبه و ادعای مهریه را دارد یا خیر؟ در صورت چنین ادعایی، ابتدا باید مهریه همسر از ما ترک متوفی (شوهر) کسر شود و مابقی ماترک (ارث) طبق قانون فی مابین وراث تقسیم شود.

اشتباه پنجم:  قدمت و عمر بالای ملک

در این صورت به دلیل پر هزینه بودن نگهداری ملک و به خرج افتادن آن، معمولاً مالکین تمایلی به بازسازی و یا نوسازی ندارند و بلکه بیشتر ترجیح می دهند از شرّ آن خلاص شوند و در این حالت مالک برای فروش املاک قدیمی ، تخفیف چشمگیری می دهد و می توان چنین ملکی را 25 تا 30 درصد پایین تر از قیمت روز معامله کرد.

نکته: در این صورت پیشنهاد می شود املاک خاص (معماری ساز) که دارای قدر السهم عرصه مناسب می باشد معامله شود.

 

اشتباه ششم: وجود اختلاف بین همسایگان

یکی از معضلات و آفات آپارتمان نشینی، جا نیفتادن فرهنگ آپارتمان نشینی است. فقدان هیئت مدیره و عدم تمکین همسایگان از ضوابط ، قوانین و مقررات آپارتمان نشینی، در نتیجه ، برسطح فرهنگ ساکنین مجتمع، کیفیت نگهداری و مدیریت آن تاثیر می گذارد و چنین املاکی را می توان خیلی مناسب و ارزان  یعنی حدوداً 25تا 20 درصد پایین تر از قیمت روز معامله کرد.

برای سرمایه گذاری در چنین املاکی به سه نکته زیر توجه شود:

 

نخست:  تمامی شرکاء همراه با اصل اسناد و مدارک در جلسه عقد بیع  حاضر باشند.

دوم: تا وقتی همه شرکاء و همسایگان قرارداد را امضاء نکرده باشند ، پول یا    چک ثمن ملک به هیچکدام شان تحویل نشود.

سوم: برای مالک هریک ازآپارتمان ها ، مبایعه نامه ای جداگانه تنظیم و امضاءشود.

 

اشتباه هفتم:  عدم اطلاع و اِشراف به مقررات و قوانین املاکِ در طرح

برخی از مالکین، به دلیل قرار گرفتن ملک شان در طرح شهرداری، فضای سبز، طرح آموزشی ، طرح خدماتی ، طرح تاسیساتی و ... ملک خود را بسیار ارزان می فروشند تا به گمان خود خلاصی یابند. در حالی که سرمایه گذار می تواند با توجه به نوع طرح و مدت طرح، زمان احداث اتوبان و بررسی وضعیت آینده ملک و اشراف به قوانین و مقررات، معامله پر سودی را داشته باشد. یعنی با خرید  چنین ملکی  با قیمت مناسب و انجام مذاکره با شهرداری و بررسی مدت زمانی که طرح اعلام شده ولی هنوز اجرایی نشده است .

نکته:

انجام چنین معامله ای فقط از طریق صلح حقوق ممکن است و نه مبایعه نامه . سرمایه گذاران  پس از خرید آن در قالب صلح منافع ، می توانند از طریق دیوان عدالت اداری اقدام لازم را جهت تغییر کاربری پیگیری نمایند. طبق قانون شهرداری، وقتی طرحی که قرار بوده مثلاً ظرف پنج سال اجرایی شود ولی اجراء  نشده، آن طرح دیگر کان لَم یَکُن محسوب شده و مالک می تواند به نحوی که تمایل دارد از آن  بهره برداری نماید  ،آن را خریداری نماید.   

   

اشتباه هشتم: تغییر موقعیت و محیط جغرافیایی و محلی املاک

 

املاکی که سال‌های قبل در یک کوچه معمولی و کم رفت و آمد قرار داشت، رفته رفته و بر اثر گذر زمان، با افزایش ساخت و ساز، رونق مداوم ساخت و ساز، استقبال مصرف کنندگان و سرمایه گذاران از آن محل، به منطقه ای شلوغ و پر رفت و آمد تبدیل می شود، در چنین حالتی، املاک نیز دستخوش تغییر کاربری، موقعیت و محیط محلی شان می شوند.دلایل این تغییرات عبارت است از:

تعریض کوچه‌ها و خیابان‌ها، تبدیل خیابان به بلوار، تبدیل بلوار به اتوبان و آرام آرام تبدیل کاربری قبلی ملک که مسکونی بوده، به کاربری های تجاری، اداری، موقعیت اداری و ...تغییر می یابد.

 

 

ادامه نوشته