نمونه کیس آموزشی " اقدامات مؤثر برای انجام معاملات اراضی زراعی و روستایی "

نمونه کیس آموزشی

اقدامات مؤثر برای انجام معاملات اراضی زراعی و روستایی 

وجود دردسر و مشکلات معاملاتی ، حقوقی وثبتی  تنها بر سر راه املاک شهری هم چون املاک  مسکونی ، اداری ، تجاری و ... وجود ندارد بلکه معاملات اراضی زراعی و کشاورزی از دردسر های مختص خود برخورداراست  . از آنجا که روستا نشینان هم وطن از دانش حقوقی و ثبتی بسیار اندکی برخوردارند خودشان نیز به این امر حتی دامن می زنند مثل بی توجهی به تداخلات ، تعارضات املاک ، تزاحمات و یا پدیده کسر واضافه در اسناد ویا میزان تصرفات خود که گاهاً بیش از میزان مندرج در اسناد شان می باشد یکی از نشانه های وجود وحدوث چنین مشکلات ثبتی و ... می باشد . نخست در اینجا به تعاریف و تشریح ضوابط ومقررات پدیده  تداخل ، تناقض ، تعارض ، تزاحم ،کسر یا اضافه مساحت ملک ویا سند ، جابجایی و ...پرداخته می شود وسپس توصیه هایی در خصوص آداب معامله اراضی زراعی و کشاورزی تقدیم می شود و آنگاه به عبارات و اصطلاحاتی متداول و معمول  ثبتی درخصوص مساحت و میزان اراضی واملاک در اکناف کشور عزیز مان ایران همیشه جاودان می پردازم ؛ باشد که مفید فایده برای هم میهنان عزیز ارجمند قرارگیرد .

پدیده تداخل یک ملک در دیگر املاک مجاور ، در قوانین ومقررات  ثبتی بسیار متداول است که از آن تحت عنوان تَزاحُم ، تداخل ، تناقض ، تَعارُض ، جابجایی ، اضافه یا کسر مساحت  و ... یاد می شود . پدیده تداخل در اسناد مالکیت بدین نحواست  که ممکن است دوسند مالکیت با هم در قسمتی تداخل داشته باشند و مالک نیز درآن قسمتی که تداخل وجود دارد ، تصرف دارد و قانون نیز حق را به مالک سند مؤخر التاریخ بدهد ؛ یعنی مدارک و پرونده ثبتی، حق را به مالک آن بدهد ومورد تداخل هم در تصرف او باشد و او در آن قسمت مبادرت به احداث بنا ویا غرس اشجار نموده باشد ، در این صورت حق دارد طبق قانون ثبت اسناد واملاک ،  اصلاح آنرا از اداره ثبت محل بخواهد .

در صورت مواجهه شدن با چنین اسناد واملاکی هنگام معامله ، قبل از هر اقدامی نخست اقدام به اصلاح نموده وسپس با خیال راحت معامله نمایید . توصیه می شود به اسناد ملکی تان هرچند وقت نگاهی بیاندازیید وآنرا مورد مطالعه دقیق دهید شاید چنین اتفاقی برای ملک و سند شماهم افتاده باشد پیشاپیش (قبل از وقوع هر نوع معامله ای) آنرا اصلاح نمایید به نفع شماست .

پدیده تعارض در املاک نیز متداول است؛ بدین گونه که  در امورثبتی ومخصوصاً درتقاضای ثبت وصدور سند  گاهاً دیده شده است که مورد تقاضا از دوجهت بر حسب   ... بقیه در ادامه مطلب

ادامه نوشته

قرارداد ، ابزاری برای امنیت بخشی یا تولید پرونده در مراجع دادرسی ؟

قرارداد ، ابزاری برای امنیت بخشی یا  تولید پرونده در مراجع دادرسی ؟

متأسفانه پس از انقلاب ، بدعت نامبارکی در صنف مشاورین املاک گذاشته شد که ماحصل آن اکنون تولید حجم انبوهی از میلیون ها پرونده در مراجع قضایی ، کیفری و شوراهای حل اختلاف ( تشکیل وافتتاح حدود سیزده میلیون  پرونده در سال ) ، برباد دادن میلیاردها تومان از بیت المال ، تنزل شدید سطح بهداشت قضایی در جهان ، محبوس شدن بیش از 5000 نفر از فعالان صنف مشاورین املاک تحت عنوان مجرمان اصلی یا مباشرین و معاونین در جرم کلاهبرداری و کلاهگذاری در زندان های کشور ... ، همه وهمه ازهمین بدعت غلط وناصواب ( تنظیم قولنامه ، قرارداد و مبایعه نامه توسط مشاورین املاک) ریشه گرفته است  . اکنون نیز ریاست اتحادیه کشوری صنف مشاورین املاک با افتخار تعریف می کند که چگونه با تقلا و اینو اونو دیدن ، توانست ماده 188 قانون توسعه پنجم را که حکایت از : " منع تنظیم قرارداد توسط مشاورین املاک " داشت ( براستی که تدبیری خردمندانه ومسئولانه بود) را حذف نماید !. براستی این تلاش به نفع مردم ، جامعه ، انقلاب وحتی منافع اعضای صنف بود؟  و آیا او با این اقدام توانست منافع این صنف را تضمین یا بیمه نماید ؟  درحالی که کلیه صاحب نظران قضایی وحقوقی وثبتی  نظر قاطع براین دارند که تنظیم اسناد وقرارداد عادی توسط آژانس های املاک تالی فساد را بهمراه دارد ؛ اما  رئیس اتحادیه  اصرار فراوان دارد که این اسناد وقرارداد توسط کسانی تنظیم شود که هیچ تخصص و اطلاعات حقوقی ، قانونی ، ثبتی ،  عرفی ، شرعی و ... ندارند ! چرا ؟آیا ضعف این صنف در احقاق حقوق صنفی از مشتریان و متعاملین نهفته است ؟ درست است دقیقاً از مصاحبه های رئیس اتحادیه چنین بر می آید و البته این که اعضای زحمت کش این صنف با بداخلاقی ها و دور زدن ها ی فراوان توسط برخی از مشتریان مواجهه اند شکی نیست ولی آیا مردم تاوان این ناتوانی صنفی را باید بپردازند ؟ طبعاً خیر . پس راهکار چیست؟ 

نخستین راهکار مؤثر همانا بازنگری برخی از قوانین صنفی ، دادرسی ها و نیز فرهنگ سازی بین قضات ،  مراجع دادرسی و نیز تغییر فرهنگ و شیوه کاری صنفی و نیز ایجاد الزاماتی برای سردفتران اسناد رسمی طبق قوانین قدیم .

دومین راهکار اینکه سردفتران اسناد رسمی حق ثبت هیچ معامله مستقیمی را نداشته باشند .

سومین راهکار اینکه  بدون حضور ومعرفی واسطه معامله.....

بقیه مطلب در بخش ادامه مطلب

ادامه نوشته

تحلیل یک کیس آموزشی اما واقعی

تحلیل مفاد یک نمونه از قرارداد یکجانبه وظالمانه بین طرف ایرانی وخارجی

 این کیس اگرچه آموزشی ولی واقعی است . مؤلف با صرف ۳۰ وقت وبا تلاشی چشمگیر توانست این قرارداد یکجانبه وظالمانه را به قراردادی معتدل وقابل قبول تغییر دهد . درپایان این قرارداد ۳۰ توصیه ونکته کاربردی وحقوقی ارایه شده است که امیدوارم هموطنان ارجمندم نهایت بهره را از آن ببرند .

قرارداد

این قرارداد اجاره نامه ( که منبع بعنوان " قرارداد " نامیده می شود ) در تاریخ .................. بین : شرکت ..................... با مسئولیت محدود ، شرکتی که بموجب قوانین جمهوری اسلامی ایران تشکیل گردیده وموجود است ونشانی آن در تهران ، خیابان ........................... ، پلاک ................. الی .......... تلفن شماره .................... وفاکس ...................... قراردارد ( که منبعد " موجر " نامیده می شوند ) ، از یک طرف :   و شرکت ................ ،شرکتی سهامی خاص که طبق قوانین جمهوری اسلامی ایران تحت شماره ................ به ثبت رسیده و نشانی  آن در شماره ............، خیابان ............ ، تهران ، جمهوری اسلامی ایران ، تلفن : ..................... وفکس شماره ............... واقع است ( و منبعد " مستأجر " نامیده می شود ) واز لحاظ این قرارداد توسط آقای ......................وآقای .......................... صاحبان امضامجاز شرکت نمایندگی می گردد ، از طرف دیگر منعقد میگردد .

مقدمه                                                                                                                           نظر نظر به اینکه به موجب سند مالکیت و نقشه منضم که پیوست 1 این   قرارداد  را تشکیل میدهند  مالک  مطلق و انحصاری یک  واحد  ملکی  میباشد  که  اوصاف آن مشروحاً در بند 7- 1 این  قرارداد ذکر گردیده  است ومنبعد ساختمان /مرکز نامیده میشود ؛ نظر به اینکه ،  مستأجر به انجام امور بازرگانی و اداره عملیات و مدیریت  سوپر مارکت تحت نام و علامت تجارتی ............................... یا هر  نام  دیگری که در  هر زمان  توسط  مستأجر  تعیین  شود  در جمهوری اسلامی ایران اشتغال دارد: نظر به اینکه مؤجر متعهد به تحویل  مورد  اجاره که ذیلاً تعریف خواهد گردید طبق نقشه  مربوطه که به عنوان پیوست 2 منضم  به  این  قرارداد  است ، میباشد  به صورتی که  آماده  دکوراسیون و تجهیز بر طبق  مقررات  و  شرایط  این  قرارداد  و منضمات آن بوده  و پس از آن مناسب و آماده برای فعالیت تجاری باشد و نظربه اینکه ،موجر قصد دارد که  مورد  اجاره را طبق شرایط و مفاد مقرر در این قرارداد  به  اجاره  داده  و مستأجر نیز تمایل  دارد نسبت به قبول آن و اجاره مورد اجاره اقدام نماید، لذا با توجه به  توافقات فیمابین بشرح  این  قرارداد مؤجر ومستأجر( که از این پس متفقاً بعنوان" طرفین "و منفرداً  بعنوان" طرف" نامیده می شوند )، بشرح زیرتوافق می نمایند :

تعاریف : در  این  قرارداد  واژگان  و عباراتی که در  زیر آمده  معنای مربوطه خود را که  برای آن  بیان شده در برخواهند داشت ؛ مگر  این که  مفاد   این   سند  بنحو  دیگری  مقرر  نماید .                          1-1."راه های دسترسی"به معنی تمامی راه های دسترسی( از  جمله  رمپهای  ورودی از خیابان جهت  دسترسی  به طبقات مختلف پارکینگ خودروها ) میباشد که  توسط مؤجراحداث گردیده  و از خیابان پیرامونی ساختمان/ مرکز وخصوصاً تا " محل بارگیری" امتداد می یابد و برای هر میزان خودرو و تجهیزاتی که  برای فعالیت مستأجر  لازم  باشد ،کفایت می نماید .

2-1. "خسارات واقعی" یعنی هزینه ها  و  مخارج واقعی که تحمیل شده  و یا  زیان ها ، جرائم  و خساراتی  که  به  یکی از طرفین تحمیل گردیده  یا نسبت  به  اموال  و کارهای  وی ( ازجمله  تمامی  هزینه هایی  که در  ارتباط  با  هر گونه  دعوی ، جریان دادرسی  یا  خواسته ) در نتیجه مستقیم  تخلف  طرف دیگر واردمی شوند به استثنای زیان ناشی از عدم النفع . 

3-1. " قانون حاکم " بمعنای  قوانین  و مقررات  مرتبط  با موضوع  قرارداد در جمهوری اسلامی ایران میباشد .

4-1. "پیوستها" بمعنای  تمامی پیوستهای  این  قرارداد میباشد که  در  زمان  تنظیم   قرارداد  به  امضای  طرفین رسیده ویا  اینکه  مقرر است متعاقباً  بنحو  مقرر در  این قرارداد تنظیم و  به  قرارداد  ضمیمه  گردند  .

5-1. " اجاره بهای سالیانه" بمعنای اجاره بهای درصدی بشرح  مندرج در  بند 1 -14 میباشد .

6-1 ." پروانه ساختمان /مرکز" به معنی مجوزاتی میباشد که جهت  احداث ساختمانی که مورد  اجاره  درآن واقع است به شکل  و ترتیبی که قوانین و مقررات حاکم مقرر می نماید ،  مورد  نیاز  میباشد .

7-1.  "  ساختمان / مرکز  "  به معنی  ساختمانی  در  خیابان   ................  پلاک    ..............  الی ............ –   تهران  ،  جمهوری  اسلامی  ایران   میباشد  که مورد  اجاره  با شرایط  و توصیفات  مندرج  در این  قرار داد در آن  واقع  است  و  به  موجب  سند  مالکیت  پیوست  1 این قرارداد  در  مالکیت  مؤجر  قرار دارد .

 8-1."پارکینگ خودرو"به معنی حداقل .............. فضا جهت پارک  خودروطبقات  زیر زمین 1-  الی 4- میباشد که  توسط مؤجردر شرایط موجود جهت سوپر مارکت  تأمین گردیده است . مؤجر متعهد  میگردد که در مدت اجاره پارکینگ مورد  نیاز جهت  استفاده  مشتریان مستأجررا  مجاناً در زیر زمین مجموعه تأمین نماید .

9-1. " تاریخ شروع  " یعنی  تاریخی که مطابق با بند   2-12 تعیین  گردیده  است .

10-1."بخش ها وتسهیلات مشاعی"یعنی محدوده ها و تسهیلاتی از ساختمان/ مرکز که به مستأجریاهر مستأجر دیگری درمرکز  اجاره داده نشده ،  بلکه  این محدوده ها  از سوی مؤجر برای  استفاده مشترک مستأجر وسایرمستأجرین  مرکز و مشتریان ایشان، پیمانکاران، نمایندگان ، عرضه کنندگان و کارکنان آنها  تأمین  گردیده ، وبطور مشترک با مؤجر ( " استفاده کنندگان مشاعی" ) مورداستفاده قرارمی گیردوبدون انحصار مشتمل برتمامی خیابانها ، باغچه ها ، دیوارها، پارکینگ خودروها ، محوطه پاساژها ،محیط های ارائه خدمات ، ورودی ها ، حیاط ها ، راهروها ، دست شویی ها ، راه پله ها ، آسانسورها ، بالابرها، مکان های بهداشتی، اتصالات آب وبرق ،تسهیلات تأمین آب سرد وگرم برای تحویل آب سردوگرم به مورداجاره مطابق با"مشخصات  " ، ژانرتور های  برق  اضطراری ، کنتورهای اختصاصی برای ثبت مصرف آب و برق در ملک مورداجاره ،تجهیزات  تصفیه آب ، تجهیزات حفاظت  از آتش ،حراست ، بیمه ، دفع زباله و سایر  فضاها ، امکانات و تأمیناتی که مؤجر  برای استفاده عمومی ومشترک بهره برداران تأمین خواهدکرد و همچنین سایر خدمات وتسهیلاتی که با استانداردهای همسان با سایرمجتمعهای  تجاری  مشابه  بین المللی بطور متعارف ارائه میگردند . مصادیق  فوق صرفاً جنبه تمثیلی داشته و درمقام بیان فهرست حصری بخش ها و تسهیلات مشاعی نمی باشد .

بقیه مطلب در بخش " ادامه مطب "

ادامه نوشته