نگاهی به مفاد رأی داوری درخصوص حق ریشه اراضی

در بسیاری از اسناد ومدارک ملکی به یکی از مواردی که بر می خوریم  حق ریشه یا حق رعیتی یا حق نسق و ... می باشد . در اینجا به پدیده حق ریشه براساس رأی داوری سال 1338 نگاهی می اندازیم تا بیشتر با این مفهوم آشنا شویم تا در هنگام معامله اراضی واملاکی که از چنین حقی برخوردار است به این حق و وجود رأی داوری و شیوه برخورد با آن ، بصورت حرفه ای عمل کنیم .اگر دارای اراضی  ای هستیم که از چنین حقی برخوردار است چه کار کنیم ؟. وقتی هنگام انجام معامله ای با پدیده حق ریشه برخورد می کنیم چکار کنیم ؟ درپایان این مطلب چند نکته را بیان می کنم که آرزومندم کارگشا باشد . نخست نگاهی به مفاد رأی داوری مذکور می اندازیم : " نظر به اینکه حل اختلافات فی مابین مالکین وکشاورزان ده ونک به داوری ارجاع ودر تاریخ 17/11/1338 رأی داوری صادر شده است ودر اعتراض مبنی بر ابطال رأی داوری مذکور شعبه ششم دادگاه استان مرکز در مورخه 20/2/1340 قرار رد درخواست ابطال رأی داوران را اعلام داشته است رأی داوران یکی از مستندات صدور اسناد مالکیت عرصه خانه های روستایی به نام کشاورزان می باشد که اطلاع از مفاد آن در حل اختلافات اراضی ونک مؤثر است ، جهت دسترسی محاکم و وکلای دادگستری متن رأی داوران عیناً درج می شود:

" بسم الله الرحمان الرحیم "نظر به اختلافاتی که فی مابین مالکین وکشاورزان در اراضی زراعی از آبی و دیمی ومرتع و حق الشرب ها از قنوات  و رودخانه ها واشجار وباغات وتوتستان وخانه های رعیتی وبهره مالکانه وغیره حادث شده بود واحکامی از دادگاه های دادگستری بضرر ونفع طرفین صادرو قسمتی هم در اداره ثبت کل اسنادواملاک مطرح می باشد قضیه در مقام نخست وزیری منعکس وپس از مذاکرات که به عمل می آید طرفین اختلاف توافق نمودند که اختلافات فیمابین وحل آن به داوری ارجاع گردد . آقایان وکلا مالکین اصالتا و وکالتا برطبق سند رسمی شماره 84360-6/9/1338 دفترخانه اسناد رسمی شماره 39 تهران آقای عبدالمجید غیاثی را بسمت داور اختصاصی خود ، وکلای کشاورزان اعم از مسلمان و مسیحی آقای یحیی حجازی را بسمت داور اختصاصی کشاورزان تعیین و آقای مهدی اعتماد مقدم وهم با توافق طرفین بسمت داور مشترک تعیین وانتخاب می گردد که درمدت سه ماه نظر خود را راجع به اختلافات مزبور اظهار نمایند. پس از ابلاغ رأی داورنامه به داوران وقبولی داوری وپس از تشکیلچندین جلسه استماع بیانات وکلای طرفین وملاحظه  لوایح وضمائم آنها که ازطرف وکلای طرفین تهیه وبه هئیت داوران تقدیم شده بود ومعاینه محل وبا توجه به آیین نامه ثبتی وسایر قوانین ومقررات واوضاع واحوال وعرف وعادات چون آقایان مالکین طبق شرحی که بیان نمودند درنظر دارند دهکده ونک را از صورت زراعی خارج وتقاضای آنها در ورقه داورنامه این است که داورها بهر طریق وترتیبی که صلاح بدانند مقرراتی وضع شود که کشاورزان از اراضی وباغات وقنوات خلع ید نموده به اختیار مالکین بگذارند وچون قریه ونک از دهات قدیمه اطراف تهران وکشاورزان آنجا از سالها خیلی پیش در دهکده مزبور سکونت واقامت داشته وموجب آبادی وعمران آن گردیده ومشغول فلاحت وزراعت بوده وبوسیله امور زراعتی امرار معاش می نمایندوحقوق برای آنها درقریه مزبور ایجاد گردیده وقبل از آن که حقوق فرضیه ومتصوره کشاورزان استیفاء شود نمی بایستی وضعیت اراضی وباغات قریه ونک تغییر شکل پیدا نماید ومطابق مدارکی که در پرونده موجود است لیکن درچند فقره به لحاظ معامله طبق سند رسمی حقوق ایجاد شده برای کشاورزان را خریداری کرده اند وبا صورت های موجود در پرونده مقدار اراضی مزروعی آبی درحدود تقریبی دومیلیون و دویست هزار متر مربع ، اراضی دیمی درحدودیک میلیون و دویست هزار متر مربع می باشد وعرصه باغات از قدیم وجدید در حدود  تقریبی ششصد هزار مترمربع عرصه خانه های رعیتی درحدود چهل هزار مترمربع می باشد ، بنابراین نظر به اختیاراتی که طرفین به اینجابان تفویض نموده اند ، درتاریخ هفتم بهمن ماه 1338 آقایان داوران اجتماع نموده وپس از مشاوره ومذاکره ومراجعه به پرونده های مربوطه برای اینکه اختلافات فیمابین رفع وحقوق هریک از طرفین در اراضی وباغات وخانه ها وقنوات وغیره تعیین گردد وفصل خصومت بشود مقررات ذیل را تصویب وطرفین  مکلف هستند مفاد آنرا ملاک عمل خود قرارداده وبموقع اجراء بگذارند  :
 1. چون اراضی قریه ونک 6 رشته قنات و24 فقره باغات ومستغلات وحقابه از رودخانه بنام ورثه مرحوم مستوفی الممالکی تقاضای ثبت شده وجریان ثبتی آن خاتمه ومنتهی به صدور سند مالکیت گردیده ورثه واشخاص دیگر که ید آنها از ورثه تلقی می شود مسلم ومحرز بووده واینجانبان نیز تأیید می نماییم .                                           2. اشجار واعیانی باغات از قدیمه و جدیدوتوتستان واشجار کنار نهرها وخانه های رعیتی که مالکین مدعی مالکیت نصف آن می باشند با ملاحظه پرونده ثبتی دهکده ونک و ورقه اظهار نامه آنچه که مسلم است تقاضای ثبت قیم های ورثه مرحوم مستوفی الممالک فقط اراضی وقنوات و22 فقره رقبات دیگر که دربند اول به آنها ااشاره شده است ، بوده وزائد برآنها نمی باشد وابطال ثبت کشاورزان در نصفه اعیانی و باغات واشجار و توتستان ونصف اشجار برای مالکین منظور داشته اساس ومبنای صحیح نداشته وغیر موجه است وچون کشاورزان در اعیانی باغات اعم از قدیمه وجدید واشجار خانه ها وکنار نهرها وتوتستان متصرف می باشند . اشجار واعیان آنها کلیتاً متعلق به کشاورزان بوده وبرای مالکین نسبت به آنها حقی ثابت نیست هر موقع بخواهند اعیانی  باغات وتوتستان خود را به دیگری فروخته وانتقال بدهند مالکین حق تقدم خواهند داشت .                                                                                                          3. 3. چون عرصه باغات اعم از قدیم وجدید از توتستان متعلق به مالکین می باشد وازقنوات و مجراهای مربوطه طبق معمول محل باید مشروب گردد بابت حق الارض و حق الشرب کشاورزان مکلف هستند سالیانه برای هر جریب یک هزار وششصد متر مربع باغ مثمر مبلغ دویست ریال وبرای هر جریب توتستان یکصد وپنجاه ریال وبرای باغات غیر مثمر هر جریب یکصد ریال جریبانه به مالکین بپردازند . توضیح آنکه از این تاریخ به بعد خواهد بود .                                                                                                    4. 4.توتستان هایی که از طرف کشاورزان اعیانی آنها وقف گردیده تا وقتی که اعیانی آنها باقی است باید به حال خود باقی مانده وفوائد آن به صرف وقف برسد .                                                                               5. کشاورزانی  که بدون اجازه مالکین در اراضی مزروعی دریک سال اخیر نهال هایی غرس نموده ومحصور نمی باشد به آنها باغ اطلاق نشده وجزو اراضی مزروعی است وکشاورزان می توانند اشجار مزبور را از آنجا برداشته تملک نمایند ویا با توافقی به مالک واگذار نمایند.                                               6. احکام قطعی که دادگاه های دادگستری نسبت به باغات جدیدالاحداث در صورتی که صادر شده باشد معتبر بوده وقابل اجراست.                                                                                                                             7. نسبت به اراضی مزروعی اعم از آبی و دیمی که از آنها حاصل برداشته شده باشد بشرحی که در مقدمه اشاره شده است حقوقی برای کشاورزان در اراضی مزبور ایجاد گردیده وعمران و آبادی  آنها به دست کشاورزان واجدادآنها بوده است  که به صورت اراضی  مزروعی در آمده و محروم کردن آنها از عمل زراعتی بدون این که حق ایجاد شده آنها جبرانگردد موافق عدالت و موازین وعرف   وعادت نمی باشد وچون مالکین خلع یدکشاورزان را از اراضی مزبور خواسته اند برای اینکه ارزش حقوق ایجاد شده مبنی واساس داشته باشد ودر آتیه اختلافی پیش نیاید مالکین مکلف هستند  درمدت 3ماه از تاریخ انشاء این رأی صدی بیست قیمت اراضی آبی را از قرار هرمترمربع سیصد ریال وصدی بیست قیمت اراضی دیمی را از قرار متر مربع یکصد وپنجاه ریال احتساب نموده وبه کشاورز مربوطه تأدیه نمایند وقبل از آنکه حقوق ایجاد شده  کشاورز پرداخت گردد مالک حق ندارد زمین مزبور را به دیگری انتقال داده ویا تصرفاتی در آنها بنمایند و درصورتی که در مدت 3ماه مالک نتواند یا نخواهد بدهی مزبور را بپردازد مالک مکلف است معادل مبلغی که باید به کشاورز مربوطه تأدیه نماید .  از سایر اراضی آبی و دیمی دیگر خود در قریه ونک از قرارزمین آبی متری سیصدریال وزمین دیمی متری یکصدوپنجاه ریال به کشاورز مربوطه واگذار وانتقال بدهد . اراضی مزروعی که فعلاً از طرف مالکین در آنها تصرفاتی شده و دیوار کشیده شده است مشمول مقررات این بند خواهد بود.                              8. اشخاص خارج غیر از کشاورزان ونک و  وراث آنها که حقوق دست رنج و اولویت وسایر حقوق فرضیه کشاورزان را بدون اجازه مالکین خریداری نموده اند وخود را قائم مقام کشاورز مربوطه در اراضی مزروعی معرفی می نمایند مشمول مقررات بند 7 نمی باشند .                                                                             9.  9.درصورتی که مالکین بخواهند اراضی مزروعی که در آنها زراعت باشد قبل از برداشت محصول تغییر شکل بدهند علاوه بر اجرای بند 7 از بابت خسارتی که به کشاورز مربوطه وارد می شود قیمت عادله آن را پرداخته وخسارت وارده را جبران نمایند.                                                                 10. چون مالکیت اعیانی خانه های رعیتی برای کشاورزان مورد تصدیق مالکین است ودر تقاضای ثبت خود اشاره به آن شده است واسناد مالکیت اعیانی بعضی از کشاورزان نیز صادر گردیده اعیانی خانه های رعیتی اعم از قدیم وجدید متعلق به کشاورزان بوده واز قنوات ومجراهای مربوطه برای مصرف خانه ها حق استفاده خواهند داشت ومالکین بابت عوارض و حق الشرب نباید چیزی مطالبه نمایند   زیرا تا حال مطالبه چنین حقی معمول نبوده است مضافاً نظر به اختیار صلحی که از طرف مالکین به اینجانبان تفویض گردیده حقوق مالکین را در عرصه خانه ها به نفع کشاورزان صلحاً اسقاط نمودیم .                                                                                                  11. مؤسسات عمومی از قبیل مسجد وتکیه وکلیسا ومدارس وحمام وگورستان باید به وضعیت فعلی خود مانده وحقوق مالکین را در عرصه آنها صلحاً اسقاط نمودیم .                                                                        12. 12. راجع به اراضی بایر ومرتع چون دست انسانی در آنجا کار نکرده وفقط کشاورزانی که گاو وگوسفند داشته در مراتع مزبور تعلیف می نمایند وبا تغییر شکل اراضی ونک بقاء احشام مزبور مورد پیدا نخواهد کرد کشاورزان را در اراضی بایر ومرتع حقی نبود ومتعلق به مالکین می باشد ومادام که وضعیت زمین بحال فعلی باقی است کشاورزان کما فی السابق می توانند برای تعلیف احشام خود  از مراتع مزبور استفاده نمایند .                                                                                                                13. 13. راجع به مطالبه بهره مالکانه سنوات گذشته از طرف مالکین چنانکه بهره مزبور تا حال پرداخت نشده وحساب تصفیه نگردیده طرفین مکلف هستند حساب های خود را تصفیه نمایند .                                                                                                              14. پرونده های حقوقی که راجع به اراضی وباغات ونک از طرف مالکین وکشاورزان در دادگاه های دادگستری ومراجع دیگر تا این تاریخ مطرح می باشد قابل تعقیب نبوده ومختومه تلقی می گردد .                                                                                                   15. انتقالاتی که بعد از تاریخ ارجاع امر بداوری درصورتی که از طرف مالکین بعمل آمده باشد مشمول مقررات رأی داوران خواهد بود .                                                                                                                                                                                                     16. چنانچه در اجرای مقررات این رأی فیمابین مالکین وکشاورزان اختلافی ایجاد گردد مقامات صالحه طبق نظر داوران رفع خواهند کرد .                                                                               17. این رأی ومقررات آن طبق ذیل داورنامه قابل اعتراض نبوده و طرفین ملزم به اجرای آن خواهند بود وتعهدات آن مشمول کسانی است که به اینجانبان داوری داده اند .                                                                                                             18. مقررات مرقومه درهفده بند فوق به اکثریت آراء آقایان مهدی اعتماد مقدم ویحیی حجازی صادر و تصویب گردید وقابل اجراء می باشد . بتاریخ هفتم بهمن 1338    .                                توضیح : اسامی کشاورزان ونک که مفاد رأی داوران مشمول آنان است (بند 17) در رأی شعبه ششم دادگاه استان مرکز شده است .

نکته اول :وقتی باچنین مفادی درمتن سند مواجهه شدید ، حتما سعی شود قبل از انجام معامله ، فروشنده باید صاحب حق را که معمولاً به حق ریشه و یاحق زراعی معروف است معرفی نمایدتا حقوق متعلق به صاحبان حق ریشه وزراعی به آنان (خواه توسط خریدار وخواه توسط فروشنده) پرداخت شود .

نکته دوم :قبل از انجام هرگونه معامله ای با کیفیت ومیزان  ادعای حق ریشه ای که کشاورز یا رعیت دارد، آشنا شوید .

نکته سوم :درصورت پرداخت این حق ریشه ، حتماً باید به صورت رسمی در دفتراسناد رسمی محل باشد ونه شفاهی ونه به صورت کتبی به شکل خصوصی ومحرمانه ! .

نکته چهارم :درخصوص رأی داوری در اداره ثبت محل تحقیق شود تا مُحق واقعی را بشناسید. چرا که اتفاق افتاده بر اساس تشابه اسمی بین زارعین و فامیلی ، حق ریشه به کسی دیگر پرداخت شده ومستحق اصلی حق ریشه مجبور به توقیف ملک وبازداشت آن شده است .

نکته پنجم :اگر خریدار مسامحه نماید وسند رسمی پرداخت حق ریشه وتسویه حساب با رعیت و زارع ویا سایر ذینفعان را اخذ ننماید و از این محل خسارتی به ذینفع یا ذینفعان وارد شود خود باید پاسخگو باشد .

نکته ششم :چنانچه مشتری به تمامی موارد فوق اشراف داشته باشد وبراساس توافق با فروشنده ، مبلغی را کسر نماید به این امید که خود رأساً با ذینفع تسویه حساب نماید بلا اشکال است .