موسسه آموزشی، پژوهشی و حقوقی اَرگ تهران

تحلیل مفاد قراردادهای رایج پرینتی  

هر دَم از این باغ  ،بری می رسد         تازه تر از تازه تری می رسد! این وضعیت رقت بارو حکایت قراردادهای رایج در کشور ما مصداق طعنه آمیز این ضرب المثل است . سال های قبل ، از دست قراردادهای چاپی رایج در صنف اتحادیه مشاورین املاک می نالیدیم ولی اکنون  دریغ قراردادهای چاپی را می خوریم ! این چه پدیده شومی است که قراردادهای رایج در کشور به آن مبتلا شده است ؟ اصولاً براساس کدام قانون ، کدام آیین نامه ، کدام ضوابط ومقررات صنفی ، مسئولیت تنظیم قرارداد بر شانه های نحیف فعالان صنف مشاورین املاک قرار نهاده شده  است ؟ آیا وقت آن نرسیده که متعاملین ، سرمایه گذاران وفعالان صنف مشاورین املاک را از این خطر رهانیده  و چاره ای اساسی و منبطق بر قانون  برای آن اندیشید . این  مطلب تحلیلی  را – که بخشی از کتاب " تحلیل مفاد شش تیپ از قراردادهای رایج کشور " می باشد - در وبلاگ می گذارم به امید روزی که دلسوزان ، مهین دوستان و علاقمند به نظام ، فکری بحال قراردادهای رایج (این ام الفساد کشور ) بنمایند  تا مردم ، اصناف، محاکم قضایی ، سازمان زندان ها ، ادارات ثبت اسناد واملاک ، ادارات آگاهی و ... نفسی راحت بکشند :

نکته اول : مسئله مورد توجه این است که  قراردادهای پرینتی بنظر می رسد بسیار عجولانه تنظیم شده است ، چراکه حتی از ذکر نام ویاد یزدان پاک ومتعال هم دریغ  وهم فراموش شده است وعنوان صدر قرارداد هم  " سیستم اطلاعات مدیریت معاملات  املاک ومستغلات کشور" غلط است  ، بنظر می رسد هدف نگارنده " سیستم مدیریت اطلاعات معاملات املاک ومستغلات کشور" بوده است که به غلط نوشته شده است  .

نکته دوم : آیا قراردادها ی پرینتی (نه الکترونیکی ) فقط یک منبع پول ساز برای اتحادیه صنف مشاورین املاک  نیست ؟ آیا لزومی قانونی وجود داشت که به قیمت تنزل حقوقی  مفاد قراردادها ، چنین قراردادهای مخدوش ، ضعیف و دردسر ساز برای اعضای اتحادیه و متعاملین  تنظیم و به آنان تحمیل شود ؟

نکته سوم : متأسفانه وجود بسیاری از اشتباهات قانونی وحقوقی قراردادهای قبلی در این تیپ از قرارداد ها هم  به چشم می خورد  .

نکته چهارم : دلیل این که مشاورین املاک پس از اخذ کد رهگیری ونه انتقال قطعی سند ، باید فقط 5 سال قرارداد را بایگانی نمایند چیست؟ اگر طی 5 سال آینده مشاور املاک ، آژانس مسکن را تعطیل نماید تکلیف قراردادهای متعاملین چه می شود؟ آیا بهتر نبود در این صورت (یعنی تعطیلی آژانس معامله کننده )قراردادهای متعاملین به بایگانی اتحادیه صنف مشاورین املاک تحویل می شد ودرقبال آن ، رسید دریافت نمایند ؟

نکته پنجم : چرا در متن این 6 تیپ قرارداد ، اسقاط خیارات دلبخواهی انجام شده است ؟ به نظر مسئولان وتنظیم کنندگان قرارداد ، اسقاط خیارات خیلی مهم نیست یا قرارداد ها از اهمیت یکسانی برخوردار نیستند؟

نکته ششم :  جایگاه کارشناس حقوقی درمتن قراردادهای پرینتی  از لحاظ قانونی چیست ؟ مگر قبلاً  قرارداد های چاپی را کارشناس حقوقی امضاء می کرد که اکنون نیز این موضوع در متن قرارداد پرینتی حفظ شده است؟

نکته هفتم : آیا بهتر نبود به جای درج تذکر ات در متن قرارداد به تنظیم کنندگان قرارداد (ذیل ماده 13 قرارداد انتقال سرقفلی) ، درقالب یک دفترچه یا کتابجه چک لیست ، موضوعات مؤثر ، مواد قانونی مؤثر در قراردادها ، تذکرات مهم و ... تهیه می شد ودر اختیار مدیران قرارداد وصاحبان پروانه کسب ومباشرین قرار داده می شد؟

نکته هشتم : چرا مفاد ماده های 11و13 قراردادانتقال سرقفلی در خصوص حق الزحمه مشاور املاک دوبار تکرار شده است ؟ آیا موضوع با یک بار گفتن ، حل نمی شد ؟

نکته نهم : چرا ادبیات نگارش قراردادهای پرینتی باز همان ادبیات قبلی بصورت متضاد  ، متناقض ، متعارض وگاهاً بی وسروته  تنظیم ونگارش شده است ؟ 

نکته دهم : چرا باز هم بجای واژه اقاله ،  از عبارت فسخ درصورت عدم انجام تعهدات مشتریان در مفاد قراردادهای پرینتی استفاد شده است ؟درحالی که طبق دستور قوه قضائیه متعاملین برای حل وفصل اختلافات بین خود در مرحله نخست از داوری وحکم باید استفاده نمایند و نه رجوع به مراجع قضایی !.

نکته یازدهم : توجه به مفاد بند 1-4 ذیل ماده 4 قرارداد انتقال سرقفلی مربوط به " شرایط مربوط به تنظیم سند"  خالی از فایده نیست  : " طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند انتقال رسمی در تاریخ ..../ ... / ...13 در دفتر اسناد رسمی شماره ..... واقع در ................ حاضر شوند ودرصورت عدم حضور هریک از طرفین در دفتر اسناد رسمی برای انتقال رسمی ، گواهی سردفتر مثبت تخلف نامبرده می باشد " .

پرسش این است حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال چه چیزی ؟ برای  انتقال منافع ، سرقفلی ، اعیانی ، عرصه ملک و...؟ برای تنظیم چه نوع سندی : قطعی ، صلح ، اقرار ، رضایت ، اجاره و... ؟

نکته دوازدهم : آیا تذکر ذیل ماده 11 قرارداد انتقال سرقفلی در خصوص عدم ضمانت دلال در خصوص اعتبار متعاملین ، بهانه ای برای شانه خالی کردن مشاورین املاک نیست ؟ وبجای آن چرا از مفاد ماده 345 قانون تجارت : " هرگاه طرفين معامله يايكي ازآنها به اعتبارتعهدشخص دلال معامله نموددلال ضامن معامله است" یادی نشده است ؟آیا 90 رصد معاملات بخصوص معاملات اجاره ، پیش فروش ، مشارکت درساخت و ...  واقعاً جنبه اعتمادی وبه اعتبار گفته ها و تشویقات کارکنان آژانس های املاک صورت نمی گیرد ؟

نکته سیزدهم : هدف از تنظیم قرارداد انتقال سرقفلی چیست؟ آیا این قرارداد بنوعی مبایعه نامه است یا صلحنامه  ویا چیز دیگری؟ اگر این قرارداد نوعی فروشنامه است باید در قالب مبایعه نامه تنظیم می شد واگر صلح است باید درقالب صلح حقوق آنهم بصورت رسمی ومحضری باید انجام می شد والبته توصیه می شود این نوع معامله هرگز درقالب مبایعه نامه ویا صلح عادی صورت نگیرد .

نکته چهاردهم : در خصوص محل ومرجع بایگانی و نگهداری اسناد ومدارک مورد معامله طی بند 7-6 ذیل ماده 6 ومفاد ماده 9 قرارداد انتقال سرقفلی تکراری ودر تعارض با هم می باشد .

نکته پانزدهم : در اکثر قراردادهای پرینتی رایج ، جملاتی  بی معنا ، متضاد ، غامض از این دست مثل مفاد بند 1-6 قرارداد انتقال سرقفلی به چشم می خورد : " در صورتیکه حق انتقال سرقفلی به غیر از شخص انتقال گیرنده سلب گردد ، مشارالیه حق انتقال سرقفلی را به غیر به هیچ عنوان نخواهد داشت " ؟!! .

با کلی تعمق وتأمل باید منظور نگارنده را درک کرد :  " درصورتی که  در متن قرارداد حق واگذاری از انتقال گیرنده سلب شده باشد ، وی یه هیچ وجه حق انتقال سرقفلی را بغیر نخواهد داشت ! " . آیا بهتر نبود با درج جمله ای کوتاه و واضح این هدف را چنین بیان کرد : " انتقال گیرنده حق واگذاری مورد معامله را بغیر ، بدون اذن مالک یا مستأجر قبلی ندارد" .

نکته شانزدهم : در خصوص مفاد بند 1 بخش تذکر ذیل ماده 13 قرارداد انتقال سرقفلی که می گوید : " احراز رضایت مالک ملک نسبت به انتقال سرقفلی الزامی است ومی باید قبل از تنظیم این قرارداد ، رضایت مالک اخذ شده باشد "  :

نخست  : عبارت احراز غلط است ودرسا آن اخذ رضایت می باشد .

دوم :در متن قرارداد مشخص نشده است که عمل اخذ رضایت مالک باید به چه صورتی باشد عادی یا محضری؟

سوم:  درصورت عدم اخذ رضایت مالک توسط مالک سرقفلی ، آژانس مسکن مجاز به تنظیم این قراردادمی باشد یا نه ؟ 

نکته هفدهم : چرادر متن قرارداد اجاره بشرط تملیک ، برخلاف دیگر قراردادها کلیه خیارات بدون استثناء اسقاط شده است ؟ آیا دلیل حقوقی وجود دارد؟ آیا هدف خاصی مدنظر بوده است؟

نکته هجدهم : مطلب جالب توجه مفاد ماده 8 قرارداد اجاره بشرط تملیک تحت عنوان " فایل متعاملین " است که در ضمن آن حق وحقوق مشاور املاک تعیین تکلیف شده است درحالی که این موضوع یعنی تعیین حق وحقوق مشاور املاک در دیگر قراردادها  تحت  عنوان "  حق الزحمه مشاوراملاک " از آن یاد شده است !! دلیل این کار نگارنده قرارداد چیست ؟ این همه درهم ریختگی وآشفتگی چیست؟

نکته نوزدهم :  معنا ومفهوم مفاد بند 3 بخش تذکر ذیل ماده 8 قرارداد اجاره بشرط تملیک چیست ؟ " مستأجر می تواند با اخذ وکالت بلاعزل از مؤجر درصورت عدم تنظیم سند از سوی مؤجر شخصاً اقدام به تنظیم سند به نام خود نماید !! " . پرسش این است مستأجر چه زمانی می تواند چنین تقاضایی از مؤجر نماید ؟ زمان تنظیم قرارداد ؟ وقتی که کل اقساط اجاره را پرداخت نمود ؟ کی؟  آیا کلاً منطقی است که مؤجر هنوز کل ثمن را دریافت نکرده وکالت بلاعزل بنام مستأجر تنظیم نماید ؟ اگر مؤجر چنین حماقتی نماید چه تضمینی وجود دارد که مستأجر بقیه اقساط اجاره را تأدیه نماید؟ مگر انجام معامله وکالتی است که چنین حقی برای مستأجر در نظر گرفته شده است ؟

نکته بیستم : آیا مفاد بند 5-5 ذیل ماده 5 قرارداد اجاره بشرط تملیک غیر تخصصی وغیر کارشناسانه ونیز دردسر ساز نیست ؟ : " مؤجر حق نقل وانتقال مورد معامله را به هرعنوان به دیگری نخواهد داشت ، تخلف از این تعهد هیچ تأثیری در اجرای تعهد مندرج در این قرارداد ندارد ومستأجر حق خواهد داشت  با اقامه دعوی به طرفیت مؤجر ومنتقل الیه ابطال انتقال را از دادگاه تقاضا کند " . پس دستور قوه قضائیه جهت هدایت متعاملین برای حل اختلافات فی مابین  به مراجع داوری وحکمیت چی شد ؟ نگارنده قرارداد های پرینتی یادش رفته است؟ 

نکته بیست ویکم  : درمتن قرارداد پیش فروش هیچ اشاره ای به شماره مجوز پیش فروش از مراجع ذیربط نشده است ! .

نکته بیست ودوم : آیا ثمن آپارتمان ویا مغازه ای که هنوز نه پایانکار دارد ونه صورتجلسه تفکیکی ، می تواند قطعی باشد؟ به مفاد تبصره ذیل ماده 4 قرارداد پیش فروش توجه شود  : "قیمت مورد معامله قطعی است وبه هیچ عنوان تغییر هزینه ها وغیره موجب افزایش آن نخواهد شد " . این شرط بلافاصله در بند 5-6 ذیل ماده 6 این چنین نقض می شود که البته این شرط درست است :  " درصوتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد مابه التفاوت براساس مبلغ هر مترمربع مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت " !! . 

نکته بیست وسوم : معنای مفاد بند 3-5 ذیل ماده 5 قرارداد پیش فروش چیست؟ : " اعطای وکالت به پیش خریدار برای تنظیم سند رسمی انتقال پس از اتمام بنا وپرداخت کل بهای مورد معامله " .

نخست اینکه  جمله ناقض وناتمام رها شده است گویا نگارنده به دلیل تعجیل ، ادامه جمله یادش رفته است .

دوم این که بالاخره قرارشد پیش فروشنده سند رسمی به نام پیش خریدار بزند یا وکالت بنام وی تنظیم نماید ؟

نکته بیست وچهارم: آیا می دانید که طبق تحقیقات بعمل آمده75% پیش فروش ها به دلیل نوسانات پر شتاب بازار مسکن به کلاهبرداری واختلافات شدید منجر می شود ؟

نکته بیست وپنجم :  معنای مفاد بند 6-6 ذیل ماده 6 قرارداد پیش فروش چیست؟ :"صحت واعتبار واگذاری موقعیت قراردادی وتمام یا بخشی از حقوق وتعهدات پیش فروشنده نسبت به ساختمان پیش فروش شده وعرصه آن منوط به اخذ رضایت پیش خریدار (پیش خریداران) یا قائم مقام قانونی آنها خواهد بود " ؟ .

نکته بیست وششم :  دلیل اسقاط کلیه خیارات در قراردادپیش فروش چیست؟ درحالیکه همین خیارات در سایر قراردادها بصورت نصف ونیمه اسقاط شده است وسپس خیار تدلیس از اسقاط مستثناء شده است ؟

در اینجا به کیفیت اسقاط خیارات در متن 5 تیپ از قرارداد های رایج  توجه نمایید :

- کلیه خیارات این قرارداد به تراضی طرفین اسقاط گردید .( قرارداد پیش فروش )

- کلیه خیارات از جمله خیار غبن به هر عنوان وادعا وبه هر میزان با اقرار طرفین برعلم واطلاع کامل از عرف بازار اسقاط گردید .( قرارداد اجاره به شرط تملیک )

- کلیه خیارات ولو غبن به استثنای تدلیس از طرفین ساقط گردید .(قرارداد انتقال سرقفلی)

-کلیه خیارات ولو خیار غبن به استثنای خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید . ( قرارداد اجاره )

- کلیه خیارات از جمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس با اقرار طرفین اسقاط گردید .( مبایعه نامه)

خیلی جالب است هیچ یک از 5 جمله بالا عین هم نیستند ولی در یک چیز اتفاق نظر دارند اسقاط خیارات به هر قیمت وهر کیفیت !! . آیا واقعاً اسقاط خیارات در ضمن معامله لزومی دارد ؟ اگر اسقاط نشود مگر چه اتفاقی می افتد ؟ آیا هر خیاری قابل اسقاط هست ؟ مثلاً اگر فروشنده تعمداً خیار عیب یا خیار تخلف رؤیت را اسقاط نماید معنا ومفهوم این عمل وی چیست ؟ آیا حمل بر کلاهبرداری و فروش مال معیب به خریدار نگون بخت نیست ؟ راستی چرا اجازه نمی دهیم تا خیارات (فسخ)  هوایی بخورند ؟آزاد باشند ودر مواقع ضروری در محاکم قضایی و داوری بدرد متعاملین بخورند ؟ آیا تنظیم کنندگان قرارداد های رایج  گمان می برند که اسقاط خیارات (فسخ) درشمار عمل صواب است  که این همه در اسقاط آن پافشاری می نمایند؟ !! .

نکته بیست وهفتم : معنای مفاد ماده 11 قرارداد پیش فروش چیست؟ : " سازنده در صورتیکه صاحب سند نبود ، پیش فروش فقط به امضاء صاحب سند نافذ است؟"

نخست این که احتمالاً نظر نگارنده قرارداد در موردی است که پیش فروشنده اقدام به پیش فروش واحدی از قدرالسهم خود را در قالب قرارداد مشارکت مدنی می نماید ونه مالک ملکی که خودش مالک رسمی است .

دوم این که   کدام مالک  راضی می شود پای قرارداد پیش فروش شریک سازنده را امضاء نماید ؟ بخصوص که معمولاًمالکین سعی دارند چنین حقی را از آنان سلب نمایند! .

سوم این که توصیه و تأکید اصلی  باید این باشد درصورتی که پیش فروشنده ، جزء شرکای سازنده قرارداد مشارکت مدنی می باشد،  ضمن دقت در مفاد قراردادمشارکت در ساخت ، چنانچه پیش فروشنده حق پیش فروش واحدهای سهمی خود را ندارد ، از انجام معامله حتماً اجتناب شود .

نکته بیست وهشتم : کلیه مفاد بخش تذکر ذیل ماده 11 قرارداد پیش فروش نیازی به درج درمتن قرارداد نبوده وتنها موجب سردرگمی وتحریک متعاملین خواهد شد ! :

---------------------------------------------------------------------------تذکر

--------------------------------------------------------------------------

1- پیش فروشنده به مفهوم شخص حقیقی یا حقوقی است که قدرالسهم از زمین واعیانی موجود در زمان بیع را بر اساس قرارداد پیش فروش به پیش خریدار منتقل می کند ، متعهد می شود ساختمان را ظرف مدت معینی احداث وتسلیم کند .

2- اضطلاح پیش خریدار نیز به معنای شخصی است که قدرالسهم از زمین واعیانی موجود در زمان بیع را براساس قرارداد پیش فروش در مقابل پرداخت ثمن معامله خریداری می کند .

تبصره1ماده،قائم مقام وجانشین یا جانشینان پیش فروشنده وپیش خریدار نیز مشمول تعاریف یادشده خواهند بود .

3- تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک شامل مدارک دال بر متعهد بودن پیش فروشنده نسبت به مورد معامله ، پروانه ساخت کل ساختمان است . انبوه سازان مکلفند در چارچوب ظرفیت قید شده در پروانه صلاحیت وتعیین پایه خود اقدام به پیش فروش ساختمان کنند .

4- پیش خریدار می تواند با اخذ وکالت بلاعزل از پیش فروشنده در صورت عدم تنظیم سند از سوی پیش فروشنده شخصاً اقدام به تنظیم سند به نام خود نماید .

5- در قرارداد پیش فروش پیش فروشنده می باید مالک 6 دانگ بوده ویا الباقی مالکین انتقال سهم او را اجازه نموده ویا تقسیم نامه ای معتبر داشته باشد .

6- مشاور املاک موظف می باشد فتوکپی کلیه اسناد ومدارکی که در قرارداد به آن استناد شده است وممضی به امضاء طرفین قرارداد می باشد را تا تنظیم سند رسمی نزد خود نگهدارد .

7- مشاور املاک ضامن اعتبار اشخاصی که برای آنها دلالی می کندمی کند وضامن اجرای معاملاتی که توسط او می شود نیست ونسبت به ارزش مورد معامله مسئولیتی ندارد .

8- در مواردی که مشاور املاک در نفس قرارداد منتفع وذینفع باشد می باید به طرفین قرارداد اطلاع دهد درغیر این صورت ضامن خساراتی است که از این جهت به هریک از طرفین قرارداد وارد می شود .

9- هرگونه وافقی فی مابین طرفین قرارداد که درفوق ذکر نگردیده است در قسمت توضیحات می باید مکتوب شود .

-------------------------------------------------------------------------     

اکنون پرسش این است آیا ذکر این موارد در متن قرارداد ضرورتی دارد؟ اگر ذکر نشده بود به متعاملین خسارتی وارد می شد؟  بهتر نبود تذکرات صنفی در دفترچه جداگانه ای بصورت مفصل با تفکیک موضوع قرارداد ها از طرف اتحادیه مربوطه تحت عنوان چک لیست به متصدیان معاملات املاک تحویل می شد؟ در آخر دعوت می شود یکباردیگر مفاد این 9 بند وتبصره مربوطه را با دقت مطالعه نمایید تا بهتر به ادبیات نگارش آن آشنا شوید !!.

نکته بیست ونهم : مفاد بند 2-4 از ماده 4 مبایعه نامه خیلی جالب توجه می باشد : "  چنانچه مورد معامله دارای هرنوع وام باشد فروشنده قبل از تنظیم سند متعهد وملزم به فک رهن می باشد درضمن اگر صلح حقوق درسند ذکر شده باشد قبل از تنظیم هرگونه قرارداد از بانک استعلام شود"!!.                               

چرا فقط در صورتی که در متن سند صلح حقوق درج شده باشد باید قبل از انجام معامله از بانک مرتهن  استعلام شود ؟ درصورتی توصیه این است که در تمام مواردی که ملک در رهن یا وثیقه  بانک است قبل از هر اقدامی ، از بانک مرتهن باید استعلام شود .

نکته سی ام : مفاد بند 5-2 ذیل ماده 5 مبایعه نامه بسیار خطرناک است ولازم است که قبل از امضای مبایعه نامه ، مالک (فروشنده) قبلاً استعلامات ضروری ولازم را از شهرداری منطقه اخذ نماید واگر ملک مورد معامله ، زمین و یا کلنگی است با اخذ دستور نقشه از شهرداری یا سازمان های ذیربط می توان راجع به جدیدترین و آخرین طرح های عمرانی نوسازی وشهرسازی حادث بر روی املاک محل متوجه شد .

نکته سی ویکم : مفاد بند 7-6 ذیل ماده 6 مبایعه نامه خیلی زیرکانه تنظیم شده است ودر واقع مفری است برای فرار از مسئولیت های دلالی  : " طرفین پس از احراز هویت یکدیگر، اصل سند وکلیه اوراق مربوطه به رؤیت وقبولی طرفین قرارداد رسیده وبا امضاء رونوشت (فتوکپی) اوراق مزبور به این امر اقرار نموده اند"  .

نکته سی و دوم : متأسفانه هنوز هم جای گواهی امضای متعاملین وشهود قراردادها توسط متصدی معاملات املاک درمتن تمامی قراردادهای رایج خالی است . در بسیاری موارد دیده شده است هنگام بروز اختلافات بین متعاملین ، یکی از آنان اعتبار امضای خود را زیر سئوال برده ودر واقع آنرا انکار کرده است وپس از بررسی های فراوان اثبات شده که در واقع امضای ذیل قرارداد امضای وی نبوده وکسی دیگر ویا شریک دیگر بجای او امضا کرده است .

نکته سی وسوم :  دو نقطه قوت در قراردادهای جدید پرینتی به چشم می خورد که عبارت است از :                 نخست  این که درج امضای دو شاهد در پای تمامی قراردادها پیش بینی شده است چراکه قبلاً تصور می شد فقط باید در قراردادهای اجاره دونفر بعنوان شاهد امضاء نمایند در حالیکه دستور قرآن کریم چنین است :                                                           - ای اهل  ایمان! چون به قرض یا نسیه معامله می کنید : تازمانی معین ، سند ونوشته ای درمیان شما باشد ؛

- باید نویسنده درستکاری معامله شمارا بنگارد( که خدا ی نوشتن را به او آموخته ،پس باید بنویسد و

مدیون امضاء نماید وازخدای بترسد وازآنچه که توافق شده چیزی نکاهد یا نیفزاید)

-  اگرمد یون  ، سَفیه یا صَغیراست وصلاحیت امضاء ندارد ، وَ لّی  او به عدل و درستی امضاء نماید.

-  دوتن از مردان را گواه گیرید !(واگر دو مرد نیابید یک مرد و دوزن را که هر کدام طرفین تراضی نمایند گواه گیریدکه اگر یک نفرازآنها فراموش نماید ، دیگری رادر خاطر باشد وهرگاه شهود را به محکمه فرا خوانند، امتناع ننماید)

- درنوشتن تاریخ معین برای آن مسامحه نورزید! (خواه معامله کوچک باشد خواه بزرگ،  نزد خدای بزرگ این درستر است تا شک وریبی پیش نیاید وموجب نزاع شود،مگراینکه معامله نقد حاضر باشد

که دست به دست میان شما برود ، دراین صورت  باکی نیست که ننویسید).

- اگر معامله می کنید  برای آن گواه گیرید! (تأ  کید قرآن کریم) .                                                      - نباید به نویسنده و گواه ضرری رسد! (بی اجرمانند اگر چنین کنید نافرمانی کرده اید وازخدای بترسید ونافرمانی حُکم او نکنید ، خداوند به شما تعلیم مصالح امور کند و خدا برهمه چیز داناست).

دومین نقطه قوت این است که در تمامی صفحات قراردادهای پرینتی ،  برای امضای متعاملین جای امضاء در نظر گرفته شده است .

نکته سی وچهارم : درمتن مبایعه نامه پرینتی متأسفانه دستور قوه قضائیه مبنی بر عدم  حق مراجعه متعاملین به محاکم ومراجع قضایی برای حل اختلاف بین خود(  در مرحله اول ) وبلکه حل وفصل آن از طریق داوری مرضی الطرفین ، بکلی راموش شده است !. بنظرم این موضوع با توجه به عدم تعریف زیر ساخت ها ، عدم فرهنگ سازی مناسب وهمه گیر  و عدم اوجود نهاد ها وسازمان های داوری  این دستور عملاً احرایی نیست .

نکته سی وپنجم : فریب کد رهگیری را نخورید تجربه وتحقیق نشان داده است می شود برای یک کد پستی حداقل سه کد رهگیری اخذ کرد بی آنکه این کدهای رهگیری تداخل داشته باشند که البته این امر یکی از ایرادات خطرناک کدهای رهگیری است ومشکل دیگر این است که دفاتر اسناد رسمی هنوز کد رهگیری را خیلی جدی نگرفته اند .

نکته سی وششم : توجه داشته باشید که  قراردادهای پرینتی، متأسفانه علاوه بر ایرادات ماهوی ، ادبی و حقوقی ، از ایرادات شکلی و اسکلت بندی هم برخوردار است .

نکته سی وهفتم : از آنجا که مسئولیت تنظیم قراردادهای مشارکت مدنی در ساخت از مشاورین املاک توسط مراجع قضایی سلب شده است به همین دلیل در قراردادهای جدید پرینتی از آن خبری نیست . البته مسئولان ، تعیین نکرده اند که مردم برای تنظیم قراردادهای مشارکت باید کجا مراحعه نمایند . اگر چه دفاتر اسناد رسمی قراردادهای مشارکت مدنی بین بانک ها و شرکت ها را برای اعطای وام مشارکت  تنظیم می نمایند ! از دیگر سو بنظر می رسد که تنظیم قراردادهای مشارکت برای مردم( بین مالک وسازنده ساختمان ) منافاتی با رسالت سردفتران ندارد ولی از آنجا که فرهنگ سازی لازم و مؤثر صورت نگرفته مردم با این امر آشنا نیستند واگر چه که این نوع قراردادها می تواند درقالب عقد مزارعه  تنظیم شود . برای آشنایی بیشتر با فلسفه قراردادمشارکت در ساخت وعقد مزارعه به چند ماده آن اشاره می شود :                                                                               ماده 518 ق.م : "  مُزارعه عقدي است که به موجب آن،  اَحدِ طرفين زميني رابراي مدت معيني به طرف ديگر مي‌دهد که آن را زراعت کرده وحاصل را تقسيم کنند" .                                                                      ماده 519 ق.م : "  در عقد مزارعه حصه هر يک از مزارع و عامل بايد بنحواشاعه از قبيل ربع يا ثلث يا نصف و غيره معين گردد و اگر بنحو ديگر باشد احکام مزارعه جاري نخواهد شد" .                                                  ماده 520 ق.م : " در مُزارعه‌، جايز است شرط شود که يکي از دو طرف‌علاوه                برحصه‌اي‌ازحاصل‌،مال‌ديگري‌نيزبه طرف مقابل بدهد" .                                                                            ماده 521ق.م :"  در عقد مزارعه ممکن است هر يک از بذر و عوامل‌، مال‌ق مزارع باشد يا عامل‌، در اين صورت نيز حصه مشاع هر يک از   طرفين‌برطبق قرارداد يا عرف بلد خواهد بود" .                                ماده 522 ق.م : " در عقد مزارعه لازم نيست که متصرف زمين‌، مالک آن هم‌باشد ولي لازم است که مالک منافع بوده باشد يا به‌عنواني ازعناوين از قبيل ولايت و غيره حق تصرف در آن را داشته باشد" .                                                 ماده 523 ق.م : "  زميني که مورد مزارعه است بايد براي زرع مقصود، قابل‌باشد اگرچه محتاج به اصلاح يا تحصيل اب باشد و اگر زرع‌، محتاج‌به عملياتي باشد (از قبيل حفر نهر يا چاه و غيره‌) و عامل در حين‌عقد جاهل به آن بوده باشد حق فسخ معامله را خواهد داشت " ‌.                                                                                ماده 524 ق.م : "  نوع زرع بايد در عقد مزارعه معين باشد مگر اينکه برحسب‌عرف بلد، معلوم و يا عقد براي مطلق زراعت بوده باشد در صورت‌اخير، عامل در اختيار نوع زراعت مختار خواهد بود " .                    ماده 525 ق.م : "  عقد مزارعه عقدي است لازم‌" .                                                                             ماده 526 ق.م : " هر يک از عامل و مزارع مي تواند در صورت غَبن‌، معامله رافسخ کند" .

سپاس از صبر وحوصله شما هم میهنان ارجمندم . منتظر پیشنهادات ، انتقادات ، درخواست ها و توصیه های شما ازطریق تلفن 09122394797 یا 09354495802 ویا ازطریق ایمیل m.haghighat88@gmail.com می باشم .